Darowizna czy sprzedaż nieruchomości – jakie różnice formalne trzeba uwzględnić u notariusza

Przeniesienie mieszkania, domu albo działki na inną osobę można przeprowadzić jako darowiznę nieruchomości albo sprzedaż nieruchomości, ale nie są to dwa warianty tej samej czynności. Różnią się podatkami, dokumentami, rozliczeniem między stronami oraz skutkami, które mogą ujawnić się dopiero po kilku latach. W obu przypadkach własność nieruchomości przenosi się w formie aktu notarialnego. Na tym podobieństwa w praktyce w dużej mierze się kończą.

Najgorszym sposobem wyboru jest kierowanie się wyłącznie tym, która umowa „wyjdzie taniej u notariusza”. Przy mieszkaniu wartym 700–800 tys. zł różnica w podatkach może wynosić kilkanaście albo kilkadziesiąt tysięcy złotych, a źle dobrana forma transakcji potrafi dodatkowo stworzyć problem przy późniejszej sprzedaży nieruchomości, rozliczeniu zachowku albo wykazaniu rzeczywistego przepływu pieniędzy.

Darowizna i sprzedaż to dwa różne zobowiązania – notariusz musi znać rzeczywisty cel stron

Przy sprzedaży sprzedający przenosi własność nieruchomości, a kupujący zobowiązuje się zapłacić ustaloną cenę. Przy darowiźnie właściciel przekazuje nieruchomość nieodpłatnie. To rozróżnienie jest podstawowe i nie powinno być traktowane jako formalność.

Jeżeli rodzic chce przekazać mieszkanie dziecku bez otrzymywania pieniędzy, naturalnym rozwiązaniem jest darowizna. Sporządzanie umowy sprzedaży tylko po to, aby nieruchomość formalnie zmieniła właściciela, mimo że żadna cena faktycznie nie będzie zapłacona, tworzy niepotrzebne ryzyko. W akcie sprzedaży trzeba przecież określić cenę, sposób i termin jej zapłaty, a przy płatności dokonanej wcześniej zwykle wskazuje się również, że sprzedający jej otrzymanie potwierdza.

W praktyce przed wizytą w kancelarii trzeba odpowiedzieć sobie na trzy pytania:

• czy zbywający rzeczywiście ma otrzymać pieniądze,

• czy nieruchomość ma zostać przekazana bezpłatnie,

• czy zbywający po przeniesieniu własności nadal ma w niej mieszkać albo z niej korzystać.

Ten trzeci punkt jest często pomijany. Rodzic przekazujący dziecku mieszkanie może chcieć zagwarantować sobie możliwość korzystania z niego do końca życia. Samo rodzinne zapewnienie typu „przecież mama zawsze będzie mogła tu mieszkać” nie daje takiej ochrony jak odpowiednio ustanowiona służebność osobista mieszkania. Jeżeli takie zabezpieczenie jest potrzebne, trzeba powiedzieć o nim notariuszowi przed przygotowaniem projektu aktu.

Do sporządzenia aktu potrzebne dokumenty zależą od konkretnej nieruchomości, ale najczęściej kancelaria będzie potrzebowała m.in.:

• danych stron i dokumentów tożsamości,

• numeru księgi wieczystej,

• dokumentu stanowiącego podstawę nabycia nieruchomości przez obecnego właściciela, np. wcześniejszego aktu notarialnego, postanowienia sądu albo aktu poświadczenia dziedziczenia,

• dokumentów dotyczących stanu cywilnego lub ustroju majątkowego małżeńskiego, jeżeli mają znaczenie dla własności,

• przy lokalach – wymaganych zaświadczeń dotyczących lokalu i sytuacji meldunkowej, jeżeli kancelaria uzna je za potrzebne,

• przy gruntach – dodatkowych dokumentów dotyczących przeznaczenia działki, dostępu do drogi, statusu nieruchomości rolnej lub leśnej, jeżeli wynika to z jej charakteru.

Problemy zaczynają się najczęściej nie przy podpisywaniu aktu, lecz kilka dni wcześniej. Niezakończone postępowanie spadkowe, rozbieżność powierzchni działki, hipoteka, wzmianka w księdze wieczystej czy brak dokumentu będącego podstawą własności potrafią zatrzymać transakcję. Dlatego numer księgi wieczystej i podstawa nabycia powinny trafić do kancelarii jako pierwsze, zanim strony ustalą sztywny termin podpisania umowy.

Podatki potrafią całkowicie zmienić rachunek: 2% PCC przy sprzedaży kontra podatek od darowizny

Przy sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym zasadniczą daniną po stronie kupującego jest podatek od czynności cywilnoprawnych – PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości, o ile dana transakcja podlega PCC.

Dla mieszkania o wartości 600 000 zł oznacza to 12 000 zł podatku. Przy wartości 900 000 zł – 18 000 zł.

Podatek pobiera notariusz przy zawarciu aktu i przekazuje go fiskusowi. Kupujący nie składa w takim przypadku osobnej deklaracji PCC-3.

Istotnym wyjątkiem jest obowiązujące zwolnienie dotyczące zakupu na rynku wtórnym pierwszego mieszkania albo domu przez osobę fizyczną, jeżeli spełnione są ustawowe warunki dotyczące wcześniejszego posiadania takich praw. To detal, który przy mieszkaniu za 700 000 zł może oznaczać oszczędność 14 000 zł, dlatego status kupującego trzeba ustalić przed podpisaniem aktu, a nie dopiero po pobraniu podatku.

Przy darowiźnie mechanizm wygląda inaczej. Małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo, pasierb, ojczym i macocha mogą korzystać z pełnego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn na zasadach przewidzianych dla najbliższej rodziny.

W przypadku darowizny nieruchomości jest tu ważny praktyczny szczegół: przeniesienie własności i tak wymaga aktu notarialnego, a gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w tej formie, obdarowany nie składa dodatkowo formularza SD-Z2 tylko po to, by zgłosić tę konkretną darowiznę nieruchomości. Notariusz wykonuje obowiązki związane z czynnością notarialną.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy nieruchomość dostaje dalszy krewny albo osoba niespokrewniona. Wtedy podatek od spadków i darowizn może być wysoki i zależy od grupy podatkowej, wartości nabywanego majątku oraz wcześniejszych nabyć podlegających doliczeniu. W takim przypadku przed wyborem darowizny trzeba policzyć podatek. Założenie „darowizna jest bezpłatna, więc będzie tańsza od sprzedaży” potrafi być dokładnie odwrotne od rzeczywistości.

Dochodzi jeszcze sytuacja, gdy darowana nieruchomość jest obciążona długiem lub hipoteką i obdarowany przejmuje określone zobowiązania. W takim układzie mogą pojawić się dodatkowe konsekwencje podatkowe, więc sam fakt użycia słowa „darowizna” nie przesądza jeszcze, że PCC zawsze wyniesie zero.

Po stronie sprzedającego trzeba natomiast sprawdzić PIT od odpłatnego zbycia nieruchomości. Sprzedaż prywatnej nieruchomości po upływie 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, co do zasady nie podlega PIT z tego tytułu.

Przykład jest prosty. Osoba, która kupiła mieszkanie w maju 2021 r., liczy pięcioletni termin od końca 2021 r. Sprzedaż dokonana od 1 stycznia 2027 r. będzie już poza tym pięcioletnim okresem.

Jeżeli sprzedaż następuje wcześniej, stawka podatku wynosi 19% dochodu, a nie 19% całej ceny sprzedaży. Dochód ustala się z uwzględnieniem zasad dotyczących przychodu i kosztów. Możliwe jest również zastosowanie tzw. ulgi mieszkaniowej, jeżeli spełnione zostaną jej warunki i przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie.

To właśnie PIT jest kosztem, którego strony najczęściej nie uwzględniają podczas porównywania sprzedaży z darowizną. Notariusz zajmuje się aktem, ale nie oznacza to automatycznie, że późniejsze zobowiązanie sprzedającego w PIT znika.

Koszt aktu, księga wieczysta i zabezpieczenia – co trzeba ustalić przed umówieniem podpisania

Koszt wizyty u notariusza nie składa się z jednej pozycji. Zwykle trzeba uwzględnić taksy notarialne, należny VAT, opłaty sądowe, podatki pobierane przez notariusza oraz koszty wypisów aktu. Dlatego podana przez kancelarię kwota za samą taksę nie jest tym samym co całkowita suma potrzebna w dniu podpisania umowy.

Wysokość maksymalnej taksy zależy przede wszystkim od wartości przedmiotu czynności. Dla przedziału wartości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł maksymalna stawka według taryfy wynosi 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł, z uwzględnieniem szczególnych zasad przewidzianych dla określonych czynności. Przy niektórych umowach zastosowanie ma część maksymalnej stawki, dlatego koszt konkretnej darowizny lub sprzedaży najlepiej liczyć na podstawie danych nieruchomości i rodzaju aktu, a nie według przypadkowego kalkulatora internetowego.

Do taksy dochodzi 23% VAT od wynagrodzenia notariusza.

Osobno rozliczane są opłaty związane z księgą wieczystą. Przy typowym przeniesieniu własności ujawnienie nowego właściciela w księdze wiąże się z opłatą sądową. Jeżeli w ramach zakupu ustanawiana jest hipoteka na rzecz banku, pojawiają się dalsze czynności i opłaty.

Przy sprzedaży finansowanej kredytem lista formalności rośnie. Notariusz potrzebuje danych dotyczących finansowania, a jeżeli nieruchomość jest już obciążona hipoteką sprzedającego, trzeba ustalić sposób spłaty banku i dokumenty potrzebne do późniejszego wykreślenia zabezpieczenia. Część ceny może wtedy zostać przelana bezpośrednio do banku wierzyciela, a dopiero pozostała kwota na rachunek sprzedającego.

Przy darowiźnie problemy są inne. Najczęściej pojawia się pytanie, czy darczyńca ma zachować prawo korzystania z nieruchomości i jak przekazanie majątku wpłynie na późniejsze rozliczenia rodzinne. Darowizna dokonana na rzecz jednego dziecka nie jest neutralna dla spraw spadkowych. W określonych sytuacjach jej wartość może mieć znaczenie przy obliczaniu zachowku. Dlatego przekazywanie całego mieszkania jednemu z kilkorga dzieci bez sprawdzenia konsekwencji spadkowych jest decyzją znacznie poważniejszą niż samo „przepisanie lokalu”.

Nie można też zakładać, że darowiznę da się później swobodnie cofnąć, gdy relacje rodzinne się pogorszą. Odwołanie wykonanej darowizny nie jest prostym prawem do zmiany zdania. Przepisy przewidują określone przesłanki, w szczególności rażącą niewdzięczność obdarowanego, a spór o ich wystąpienie może trafić do sądu. Kto chce zachować kontrolę nad mieszkaniem, nie powinien używać darowizny jako rozwiązania „na próbę”.

Podobnie sprzedaż za symboliczną cenę nie jest bezpiecznym sposobem obejścia kosztów. Podstawą PCC jest zasadniczo wartość rynkowa, a nie dowolna liczba wpisana przez strony do umowy. Rażąco zaniżona cena może zainteresować urząd skarbowy. Dodatkowo, gdy faktycznym celem stron jest nieodpłatne przekazanie majątku, konstrukcja pozornej sprzedaży tylko komplikuje sytuację.

Dlatego jeszcze przed umówieniem daty podpisania aktu warto wysłać kancelarii numer księgi wieczystej, podstawę nabycia, informację o stanie cywilnym stron, cenę albo wartość darowizny, dane o hipotekach oraz informację, czy nieruchomość ma zostać wydana od razu. Dzięki temu można wcześniej ustalić zarówno wymagane dokumenty, jak i orientacyjną kwotę potrzebną do przeprowadzenia czynności.

Więcej informacji na: https://notariusz-olsztyn.pl

FAQ – najczęstsze pytania przed sprzedażą lub darowizną nieruchomości

Czy darowiznę mieszkania można zrobić bez notariusza?
Nie. Umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Zwykła pisemna umowa między członkami rodziny nie wystarczy do skutecznego przeniesienia własności mieszkania, domu czy działki.

Czy przy sprzedaży mieszkania zawsze trzeba zapłacić 2% PCC?
Nie. PCC występuje przede wszystkim przy transakcjach podlegających temu podatkowi na rynku wtórnym, ale istnieją ustawowe wyłączenia i zwolnienia. Jednym z ważniejszych jest zwolnienie dotyczące spełniającego warunki nabywcy pierwszego mieszkania lub domu. Sytuacja wygląda również inaczej, gdy transakcja jest objęta VAT.

Czy dziecko zapłaci podatek od mieszkania podarowanego przez rodzica?
Co do zasady darowizna między rodzicem a dzieckiem może korzystać z pełnego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Przy darowiźnie nieruchomości dokonywanej aktem notarialnym formalności podatkowe związane z aktem wykonuje notariusz, a obdarowany nie składa z tego powodu osobnego SD-Z2.

Czy po otrzymaniu mieszkania w darowiźnie można je od razu sprzedać?
Tak, nie ma ogólnego zakazu natychmiastowej sprzedaży. Trzeba jednak wcześniej sprawdzić konsekwencje podatkowe odpłatnego zbycia. Termin pięcioletni w PIT oraz sposób ustalania kosztów zależą m.in. od sposobu i momentu nabycia nieruchomości.

Kto płaci notariusza przy sprzedaży?
Przepisy nie narzucają jednej uniwersalnej zasady rozliczenia wynagrodzenia notariusza pomiędzy stronami. W praktyce przy typowej sprzedaży koszty aktu i opłaty związane z nabyciem najczęściej ponosi kupujący, ale strony mogą ustalić inaczej. PCC, jeśli jest należny od umowy sprzedaży, jest obowiązkiem podatkowym kupującego.

Czy niska cena wpisana do aktu obniży PCC?
Nie musi. Przy sprzedaży podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa przedmiotu czynności. Wpisanie 300 000 zł przy nieruchomości wartej realnie 600 000 zł nie daje bezpiecznego prawa do liczenia podatku wyłącznie od niższej kwoty.

Czy darczyńca może nadal mieszkać w podarowanym mieszkaniu?
Może, ale jeżeli ma być prawnie zabezpieczony, nie powinno się pozostawiać tej kwestii na poziomie ustnej rodzinnej obietnicy. Jednym z rozwiązań jest ustanowienie odpowiedniej służebności osobistej i ujawnienie jej zgodnie z przyjętą konstrukcją prawną.

Co sprawdzić przed wyborem między darowizną a sprzedażą?
Najpierw ustal, czy ma nastąpić rzeczywista zapłata ceny. Jeśli nie – nie konstruuj fikcyjnej sprzedaży tylko po to, żeby „przepisać” nieruchomość. Następnie sprawdź pokrewieństwo stron, datę i sposób nabycia nieruchomości przez obecnego właściciela, możliwy PIT przy sprzedaży, obciążenia księgi wieczystej oraz potrzebę zabezpieczenia prawa darczyńcy do dalszego korzystania z lokalu. Dopiero po tych ustaleniach porównuj koszt aktu. To właśnie błędne określenie charakteru transakcji należy usunąć w pierwszej kolejności – późniejsze liczenie taksy, PCC czy podatku od darowizny ma sens dopiero wtedy, gdy wiadomo, czy strony rzeczywiście sprzedają nieruchomość, czy przekazują ją nieodpłatnie.