Darowizna czy sprzedaż mieszkania członkowi rodziny – co będzie korzystniejsze?

Przekazanie mieszkania dziecku, wnukowi, rodzeństwu albo innemu członkowi rodziny można przeprowadzić na kilka sposobów, ale darowizna i sprzedaż wywołują zupełnie inne skutki podatkowe. Przy mieszkaniu wartym kilkaset tysięcy złotych różnica nie sprowadza się do kilkuset złotych za akt notarialny. W grę może wejść 2-procentowy PCC, 19-procentowy PIT przy sprzedaży, zwolnienie dla najbliższej rodziny, a także konsekwencje podatkowe, które ujawnią się dopiero wtedy, gdy nowy właściciel sam będzie chciał mieszkanie sprzedać.

Najważniejsze pytanie trzeba więc postawić na początku: czy właściciel ma rzeczywiście otrzymać pieniądze za lokal, czy chodzi wyłącznie o przekazanie majątku w rodzinie? Jeżeli zapłaty w praktyce nie będzie, sztuczne konstruowanie sprzedaży zwykle tylko komplikuje sprawę. Gdy natomiast rodzic potrzebuje pieniędzy, chce rozliczyć rodzeństwo albo strony chcą świadomie przeprowadzić odpłatną transakcję, darowizna może nie odpowiadać ich rzeczywistemu zamiarowi.

Darowizna mieszkania: kiedy podatek rzeczywiście wynosi zero

Darowizna jest najprostszym rozwiązaniem wtedy, gdy mieszkanie ma zostać przekazane bez zapłaty osobie należącej do tzw. grupy zerowej. Do tej grupy należą małżonek, dzieci, wnuki i dalsi zstępni, rodzice, dziadkowie i dalsi wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym oraz macocha.

W takim przypadku możliwe jest całkowite zwolnienie z podatku od spadków i darowizn niezależnie od wartości mieszkania. Lokal może być wart 300 tys. zł, 700 tys. zł albo 1,5 mln zł — sama wartość nieruchomości nie ogranicza zwolnienia.

Przy mieszkaniu sprawa jest dodatkowo prostsza proceduralnie, ponieważ przeniesienie własności nieruchomości musi nastąpić w formie aktu notarialnego. Jeżeli darowizna zostaje dokonana właśnie w tej formie, obdarowany nie składa osobno formularza SD-Z2. Obowiązki związane z aktem i podatkiem realizuje notariusz.

Trzeba jednak uważać na często popełniany błąd: „najbliższa rodzina” w języku potocznym nie zawsze oznacza podatkową grupę zerową. Przykładowo zięć, synowa oraz teściowie należą do I grupy podatkowej, ale nie do grupy zerowej. Nie korzystają więc automatycznie z pełnego zwolnienia przewidzianego dla dziecka, rodzica czy rodzeństwa.

Dla I grupy podatkowej kwota wolna wynosi obecnie 36 120 zł, liczona z uwzględnieniem nabyć od tej samej osoby w odpowiednim pięcioletnim okresie. W przypadku mieszkania próg ten jest oczywiście zazwyczaj wielokrotnie przekraczany, dlatego przy darowiźnie np. na rzecz zięcia lub synowej trzeba przed podpisaniem aktu policzyć rzeczywisty podatek, zamiast zakładać, że „w rodzinie podatku nie ma”.

Darowizna ma również ważną konsekwencję, o której część rodzin dowiaduje się dopiero po kilku miesiącach. Obdarowany nie płaci ceny nabycia, więc przy jego późniejszej sprzedaży mieszkania zasady ustalania kosztu podatkowego są mniej korzystne niż przy wcześniejszym zakupie lokalu.

Jeżeli dziecko otrzyma mieszkanie w darowiźnie i sprzeda je przed upływem ustawowego pięcioletniego okresu, nie może po prostu potraktować wartości mieszkania z aktu darowizny jak ceny zakupu. To istotna różnica. Przy szybkim dalszym zbyciu darowanego lokalu podatek dochodowy może więc stać się realnym kosztem, choć sama darowizna była zwolniona z podatku.

Przed darowizną trzeba też rozstrzygnąć kwestie praktyczne:

• czy darczyńca zamierza nadal mieszkać w lokalu,
• kto będzie ponosił czynsz, opłaty administracyjne i koszty remontów,
• czy mieszkanie jest obciążone hipoteką,
• czy ma zostać ustanowiona służebność osobista mieszkania na rzecz rodzica lub dziadka,
• czy przekazanie mieszkania jednemu dziecku nie spowoduje później sporu o zachowek lub rozliczenia między spadkobiercami.

Szczególnie ważna jest służebność. Rodzic, który przekazuje jedyne mieszkanie dziecku, ale nadal ma w nim mieszkać, nie powinien opierać swojej pozycji wyłącznie na ustnej obietnicy. Po darowiźnie to dziecko staje się właścicielem. Zmiana sytuacji rodzinnej, rozwód, zadłużenie obdarowanego albo jego śmierć mogą sprawić, że wcześniejsze rodzinne ustalenia przestaną wystarczać.

Darowizna jest zatem zwykle najtańszą podatkowo drogą przekazania mieszkania w grupie zerowej, lecz nie należy jej sprowadzać wyłącznie do oszczędności podatkowej. Darczyńca oddaje własność bez otrzymania ceny i powinien świadomie zabezpieczyć swoje dalsze korzystanie z lokalu, jeżeli tego potrzebuje.

Sprzedaż mieszkania w rodzinie: PCC, PIT i cena, której nie warto sztucznie zaniżać

Sprzedaż jest właściwym rozwiązaniem wtedy, gdy mieszkanie rzeczywiście ma zostać kupione, a sprzedający ma otrzymać pieniądze. Pokrewieństwo nie zmienia charakteru transakcji. Jeżeli ojciec sprzedaje lokal córce za 600 tys. zł, prawnie nadal jest to sprzedaż tak samo jak transakcja między osobami obcymi.

Na rynku wtórnym podstawowym obciążeniem kupującego jest PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Przy mieszkaniu wartym:

• 400 tys. zł podatek wynosi 8 tys. zł,
• 600 tys. zł — 12 tys. zł,
• 800 tys. zł — 16 tys. zł,
• 1 mln zł — 20 tys. zł.

Podatek pobiera notariusz przy zawieraniu umowy.

Istnieje jednak bardzo istotne zwolnienie dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym. Jeżeli nabywca spełnia ustawowe warunki dotyczące wcześniejszego posiadania nieruchomości mieszkalnych, 2-procentowy PCC może nie wystąpić. Przy mieszkaniu wartym 600 tys. zł oznacza to oszczędność 12 tys. zł, więc status kupującego trzeba ustalić jeszcze przed ustaleniem ostatecznych kosztów transakcji.

Po stronie sprzedającego znacznie ważniejszy bywa PIT. Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, dochód ze sprzedaży co do zasady podlega opodatkowaniu stawką 19%.

Przykład: mieszkanie kupiono w maju 2022 r. Pięcioletni termin liczy się od końca 2022 r. Sprzedaż dokonana do 31 grudnia 2027 r. mieści się więc w okresie, w którym może powstać obowiązek rozliczenia PIT. Sprzedaż od 1 stycznia 2028 r. nie będzie już z tego tytułu opodatkowana PIT.

Nie oznacza to, że 19% liczy się automatycznie od całej ceny. Opodatkowaniu podlega dochód ustalany zgodnie z przepisami, a więc z uwzględnieniem właściwych kosztów. Jeżeli właściciel kupił mieszkanie za 450 tys. zł, poniósł odpowiednio udokumentowane koszty i sprzedaje je za 600 tys. zł, punkt wyjścia do rozliczenia jest zupełnie inny niż w sytuacji, gdy lokal został wcześniej otrzymany za darmo.

Dodatkowo można skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe na zasadach określonych w ustawie. Obecnie podstawowy termin wynosi 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Nie wystarczy jednak samo pozostawienie pieniędzy na koncie z zamiarem zakupu mieszkania w przyszłości — wydatek musi mieścić się w ustawowym katalogu własnych celów mieszkaniowych.

Najgorszym skrótem jest natomiast pomysł: „sprzedamy dziecku mieszkanie za 100 tys. zł, chociaż jest warte 600 tys. zł, żeby podatki były niższe”.

To nie działa w tak prosty sposób. Przy PCC punktem odniesienia jest wartość rynkowa, a nie dowolna liczba wpisana przez rodzinę do aktu. Także przy PIT przepisy pozwalają organowi zakwestionować cenę, która bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej. Jeżeli wartość ustalona z udziałem biegłego odbiega od zadeklarowanej co najmniej o 33%, sprzedający może zostać dodatkowo obciążony kosztami opinii.

Niższa cena może mieć uzasadnienie, np. fatalnym stanem technicznym mieszkania, nietypowym obciążeniem prawnym czy inną cechą obniżającą jego realną wartość. Samo pokrewieństwo nie jest jednak wyceną nieruchomości.

Dlatego przy sprzedaży rodzinnej sensownie jest zachować dokumenty pokazujące, skąd wzięła się ustalona kwota: porównywalne oferty, dane o standardzie lokalu, dokumentację remontową, ewentualnie wycenę rzeczoznawcy przy większej rozbieżności.

Co faktycznie wychodzi taniej i jakie koszty trzeba policzyć przed wizytą u notariusza

Porównanie trzeba zrobić dla konkretnej rodziny, bo jedno dodatkowe założenie potrafi odwrócić wynik. Inaczej wygląda przekazanie mieszkania z ojca na córkę, inaczej na zięcia, a jeszcze inaczej sprzedaż dziecku, które spełnia warunki zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania.

Najbardziej typowy przypadek jest jednak czytelny. Jeżeli rodzic chce po prostu przekazać dziecku mieszkanie warte 600 tys. zł i nie oczekuje zapłaty, darowizna do grupy zerowej oznacza co do zasady brak podatku od spadków i darowizn. Przy sprzedaży tej samej nieruchomości kupujący musiałby standardowo liczyć się z 12 tys. zł PCC, chyba że spełnia warunki ustawowego zwolnienia.

Do obu wariantów dochodzą koszty notarialne i sądowe. Maksymalna podstawowa stawka taksy notarialnej dla czynności o wartości od 60 tys. zł do 1 mln zł jest obliczana według wzoru 1010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 tys. zł.

Dla wartości 600 tys. zł daje to 3170 zł maksymalnej stawki bazowej. W przypadku umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego przepisy przewidują maksymalnie połowę tej stawki, czyli w takim przykładzie 1585 zł netto. Do wynagrodzenia notariusza dochodzi VAT. Przy stawce 23% daje to około 1949,55 zł brutto za samą taksę według maksymalnego limitu, bez dodatkowych wypisów i opłat.

Przy darowiźnie nie działa automatycznie to samo obniżenie maksymalnej taksy przewidziane dla sprzedaży lokalu mieszkalnego, dlatego koszt samego aktu może być wyższy. Dla wartości 600 tys. zł maksymalna podstawowa taksa 3170 zł netto odpowiada około 3899,10 zł brutto z VAT. Są to stawki maksymalne, a nie ustawowo narzucona cena każdej kancelarii.

Trzeba doliczyć także m.in. opłaty za wypisy aktu oraz wpis prawa własności do księgi wieczystej. Standardowa opłata sądowa za wpis własności wynosi 200 zł, choć konkretna sprawa może wymagać dodatkowych wpisów, np. dotyczących służebności albo hipoteki.

Przed podpisaniem umowy najlepiej poprosić kancelarię o dokładną kalkulację dla obu wariantów. Jak można dowiedzieć się, analizując materiały i zakres czynności prezentowany przez notariusz-olsztyn.pl, przy przenoszeniu własności nieruchomości znaczenie ma nie tylko sam rodzaj umowy, lecz również dokumenty dotyczące lokalu, stan księgi wieczystej i dodatkowe prawa, które mają zostać ustanowione w akcie. W praktyce właśnie braki w dokumentach lub nieuregulowany stan prawny częściej opóźniają rodzinne transakcje niż samo przygotowanie treści umowy.

Przed wizytą u notariusza warto więc przygotować przede wszystkim:

• numer księgi wieczystej,
• dokument będący podstawą wcześniejszego nabycia mieszkania, np. umowę sprzedaży, darowizny lub akt poświadczenia dziedziczenia,
• dane stron,
• informacje o hipotece i innych obciążeniach,
• dokumenty dotyczące ewentualnych praw osób trzecich,
• uzgodnienie, czy właściciel po przekazaniu mieszkania będzie nadal w nim mieszkał,
• w przypadku sprzedaży — cenę oraz sposób i termin jej zapłaty.

Przy mieszkaniu obciążonym kredytem hipotecznym trzeba dodatkowo sprawdzić stanowisko banku. Przeniesienie własności nie powoduje automatycznie zniknięcia hipoteki ani zobowiązań kredytowych. W praktyce często potrzebne są zaświadczenia bankowe określające aktualne saldo zadłużenia i warunki zwolnienia zabezpieczenia.

Jest też drugi problem, którego nie widać w kalkulatorze kosztów notarialnych: dalsze plany nowego właściciela.

Jeżeli dziecko ma dostać mieszkanie i mieszkać w nim przez wiele lat, darowizna zwykle jest konstrukcyjnie prosta. Jeżeli jednak wiadomo, że lokal zostanie prawdopodobnie sprzedany za rok lub dwa, trzeba przed darowizną policzyć przyszły PIT. Najtańsza transakcja dzisiaj nie musi oznaczać najniższego łącznego podatku w całym planie rodziny.

Sprzedaż ma natomiast przewagę tam, gdzie strony rzeczywiście chcą dokonać rozliczenia finansowego. Zapłacona cena jest realnym elementem majątku sprzedającego, a dla kupującego stanowi istotny punkt odniesienia podatkowego przy ewentualnym późniejszym zbyciu nieruchomości.

Nie należy też tworzyć fikcyjnej sprzedaży tylko po to, aby transakcja „wyglądała poważniej”. Jeżeli w akcie pojawia się cena 600 tys. zł, powinien istnieć rzeczywisty mechanizm jej zapłaty. Umowa sprzedaży nie jest dobrą atrapą darowizny.

Pierwsza decyzja powinna więc brzmieć: odpłatnie czy nieodpłatnie. Dopiero potem liczy się podatki.

Jeżeli mieszkanie ma przejść bez zapłaty między rodzicem i dzieckiem, dziadkiem i wnukiem, małżonkami albo rodzeństwem, pierwszym wariantem do sprawdzenia jest darowizna ze zwolnieniem dla grupy zerowej. Jeżeli pieniądze rzeczywiście mają zostać zapłacone, należy analizować sprzedaż i w pierwszej kolejności sprawdzić dwie rzeczy: czy sprzedający przekroczył pięcioletni okres PIT oraz czy kupujący kwalifikuje się do zwolnienia z PCC dla pierwszego mieszkania. Te dwie odpowiedzi zwykle zmieniają końcowy rachunek o znacznie więcej niż różnica w wynagrodzeniu notariusza.

FAQ – darowizna i sprzedaż mieszkania w rodzinie

Czy dziecko zapłaci podatek od darowizny mieszkania od rodzica?
Co do zasady nie, ponieważ dziecko należy do grupy zerowej i może korzystać z pełnego zwolnienia od podatku od spadków i darowizn. Przy darowiźnie nieruchomości sporządzanej w formie aktu notarialnego nie trzeba dodatkowo składać SD-Z2.

Czy przy sprzedaży mieszkania dziecku trzeba zapłacić PCC?
Standardowo kupujący płaci 2% PCC od wartości rynkowej nieruchomości. Podatek może jednak nie wystąpić, jeżeli dziecko spełnia ustawowe warunki zwolnienia dotyczącego zakupu pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym.

Czy można sprzedać córce mieszkanie znacznie poniżej wartości rynkowej?
Strony mogą ustalić cenę, ale jej sztuczne zaniżenie nie gwarantuje niższego podatku. PCC opiera się na wartości rynkowej, a przy PIT urząd może zakwestionować cenę znacznie odbiegającą od rynku bez uzasadnionej przyczyny.

Czy rodzic płaci PIT przy darowiźnie mieszkania dziecku?
Darowizna jest czynnością nieodpłatną, więc nie jest sprzedażą nieruchomości generującą przychód z odpłatnego zbycia po stronie darczyńcy.

Czy rodzic zapłaci PIT, jeżeli sprzeda mieszkanie dziecku?
Może powstać taki obowiązek, jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym rodzic nabył lub wybudował nieruchomość. Stawka podatku od dochodu z takiej sprzedaży wynosi 19%. Po upływie ustawowego okresu sprzedaż prywatnej nieruchomości z tego tytułu nie podlega PIT.

Czy darowizna zawsze jest tańsza niż sprzedaż?
Nie. W grupie zerowej jest zwykle bardzo korzystna na etapie samego przekazania nieruchomości, ale trzeba uwzględnić późniejsze plany obdarowanego. Jeżeli otrzymane mieszkanie ma zostać szybko sprzedane, sposób ustalania kosztów w PIT może sprawić, że późniejszy podatek będzie znaczny.

Czy darując mieszkanie dziecku, rodzic może zagwarantować sobie prawo do dalszego mieszkania?
Tak. Jednym z rozwiązań jest ustanowienie w akcie odpowiednio skonstruowanej służebności osobistej mieszkania. Powinna być uzgodniona przed podpisaniem aktu, a nie dopiero po przekazaniu własności.

Od czego zacząć przed wyborem sprzedaży albo darowizny?
Najpierw ustal trzy fakty: czy ma nastąpić rzeczywista zapłata, kiedy obecny właściciel nabył mieszkanie i jaki dokładnie stopień pokrewieństwa łączy strony. Następnie sprawdź księgę wieczystą oraz ewentualną hipotekę. Dopiero na tej podstawie porównaj podatki i koszt aktu. Najczęstszy błąd to odwrotna kolejność — rodzina najpierw wybiera nazwę umowy, a dopiero później sprawdza jej skutki podatkowe.